翠江镇、城郊镇、城南镇人民政府，县直各单位：

　　《宁化县老旧小区改造工作实施方案》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好落实。

　　宁化县人民政府办公室

　　2020年8月18日

　　（此件主动公开）

　　宁化县老旧小区改造工作实施方案

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）精神，扎实有效做好我县2020年老旧小区改造工作，特制定如下实施方案：

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，按照县委、县政府决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，以建设宜居城市为目标，坚持政府主导，企业和居民共同参与，大力改造提升我县老旧小区，改善居民居住条件，构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

　　二、组织保障

　　县政府成立老旧小区改造工作领导小组（以下简称“领导小组”，详见附件），由县政府分管副县长任组长，县委文明办、县住建局、城管局、自然资源局主要领导及翠江镇、城郊镇、城南镇镇长任副组长，各相关职能部门、乡（镇）分管领导为成员。领导小组下设办公室，办公室主任由县城管局局长担任。

　　三、改造目标

　　1.总体目标。力争在五年时间内，完成城区老旧小区环境综合整治工作，实现物业管理基本覆盖，逐步建立老旧小区的物业管理长效机制。

　　2.具体目标。在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，健全物业管理，实现“路平、灯亮、草绿、水畅、卫生、安全”目标。

　　3.改造范围。建成时间较长、配套设施老化或损毁严重、环境脏乱差影响居民日常生活的小区；建成使用不长，但配套设施不全、功能仍存在不足，社区治理体系不完善的小区。重点改造建成于2000年1月1日以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的城区住宅小区。

　　四、工作原则

　　1.坚持整治与管理结合原则。在完善硬件配套设施的同时，建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到物业管理建立一个、综合整治推进一个，避免重复施工影响居民生活。

　　2.坚持居民参与原则。在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。

　　3.坚持属地为主原则。按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地社区在综合整治过程中的主导作用，因地制宜建立长效管理机制。

　　4.坚持先急后缓原则。对基础设施差、管理混乱、安全隐患突出、群众反映强烈且主动要求改造的小区先行整治，力争用五年时间完成城区老旧小区改造。

　　5.坚持精简节约原则。老旧小区改造“点多、量少、面广”，多为零星项目。为将改造资金用在刀刃上，节约开支，应精简工程发包环节，节省设计、招标、预算等中介费用。

　　6.坚持严控造价原则。老旧小区改造相对其他市政工程，存在工序简易的特性。要本着严控造价原则，详细核算成本，严把造价关，节约财政资金。

　　五、整治主要内容

　　（一）完善基础设施

　　1.修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通，路面平整无坑洼，路牙整齐无缺损，有条件的小区应符合无障碍通行要求。

　　2.疏通、翻建地下管网。更换破损窨井盖，清理、整修、补建化粪池，保证排水通畅，改造的污水管网尽量接入市政管网。

　　3.改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户的小区，实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区铺设燃气管道。

　　4.修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件的小区要做到杆管线下地，条件不具备的小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接。

　　5.整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车库（棚），尽量满足小区内居民非机动车停放需求；整顿机动车库（位）使用秩序，恢复车库、车位停车功能；增设交通标志，划设机动车停放位置；有条件的小区可改建、补建机动车停车位。

　　6.更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶（箱），保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。

　　（二）提升环境质量

　　7.整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物），恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。

　　8.配套休闲设施。维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件的小区要新建休闲设施。

　　9.规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局；合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求美观整洁。

　　（三）完善公建配套

　　10.整治配套用房。对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。

　　11.规范设置公共服务设施。根据规范要求，结合小区规模，补建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。

　　12.配置物业管理用房。有条件的小区，50%以上业主同意的，经规划部门审批，采取新建、改建、扩建等方式，配置物业管理用房。条件不具备的小区，采取在小区内（或附近）置换、回购房屋等多种方式配置物业管理用房。新配置的物业管理用房，产权属辖区街道所有。经确权后的物业管理用房专项用于小区开展物业管理需要的办公场所。暂时不能配置物业管理用房的也可采取租赁、借用等过渡性办法。

　　（四）增设安全技防设施

　　13.实行封闭管理。对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施封闭管理。合理确定小区出入口的位置和数量，有条件的小区要设立门卫室、警务室、治安报警点；零星住宅楼尽量并入临近小区进行统一管理。

　　14.添置电子防护系统。对规模较大的小区出入口设置视频安防监控系统，根据小区规模设置视频监控节点、巡查装置、报警系统。

　　（五）完善消防设施

　　15.改善疏通小区原有消防车通道和登高车操作场地等消防救援设施，并进行划线、标名、立牌，保障消防车辆顺利通行和操作。

　　16.按规定设置室外消防栓。

　　17.对原有的已损坏或瘫痪公共消防设施进行维护保养，确保设施具备防灭火功能。

　　18.按相关标准在楼道等公共部位和场所配置移动式灭火器材。

　　六、工作职责

　　1.县住建局：老旧小区改造行政主管部门，负责老旧小区改造工作的组织协调和督促指导，编制专项改造规划和计划。加强政策协调，负责上传下达，完善相关配套政策。建立政府与居民、社会力量合理分摊小区改造资金机制，推动社会力量参与老旧小区改造。策划包装老旧小区改造项目，积极向上争取财政补助资金。

　　2.县委文明办：负责督促老旧小区改造的实施进度，将老旧小区改造列入精神文明单位考核，制定领导小组成员单位、网格挂包单位及所实施改造小区内公职人员所在单位配合履职情况考核办法，并牵头组织考评。

　　3.县城管局：在行政主管部门县住建局指导下具体组织实施老旧小区综合整治工作。

　　4.县财政局：负责筹措老旧小区改造补助资金。

　　5.县自然资源局：负责对老旧小区改造工作进行技术标准指导。

　　6.县公安局：负责依法查处老旧小区综合整治过程中的违法行为；组织制定安防设施设备改造标准。

　　7.县消防救援大队：组织制定老旧小区综合整治项目消防设施设备改造标准。

　　8.属地乡（镇）：对辖区内老旧小区改造工作负总责，加强统筹指导，建立健全政府主导、居民自治、社会力量协同的小区治理体系，确保改造工作有序推进。

　　9.网格挂包单位：协助属地乡(镇)推进老旧小区综合整治工作。

　　七、工作步骤

　　（一）成立业主委员会

　　由所属乡（镇）和网格挂包单位牵头，县城管局配合，实施老旧小区楼栋长选定、组建业委会及引进物业公司等物业管理日常工作。所属乡（镇）、网格挂包单位应充分发挥群众积极性，让群众主动参与小区拆违及综合整治。

　　（二）制定改造方案

　　领导小组应在充分听取居民意见的基础上，制定拆除方案及合理改造方案，满足居民合理需求。小区整治项目违建拆除内容及改造方案确定后，须在小区主要出入口公示，公示后再根据群众意见完善初步改造方案。

　　（三）拆除违法建设

　　根据改造方案，由属地乡（镇）、网格挂包单位牵头，县城管局、公安局配合，对改造老旧小区内的违法建设进行拆除，菜地予以清理。

　　（四）确定改造内容及单价

　　根据改造方案，本着严控造价原则，由县城管局会同县财政局、住建局、审计局等部门通过询价等方式确定改造工序单价（原则上确定的单价应比定额价低15%）；若工序较多，无法详细确定单价的，该单价按定额套取（原则上应下浮15%，特殊情况应写明价格分析情况说明报领导小组审核批准）。

　　（五）改造零星项目发包

　　老旧小区改建主要分为设施设备及土建两类。设施设备类由县城管局按程序依规采购。土建类因老旧小区改造工序较简易，原则上按零星项目发包。改造项目预算在30万元内的，按零星项目实行简易发包，精简设计预算环节。改造项目超出30万元的，按《宁化县人民政府关于进一步规范政府投资小规模工程招投标的若干意见》（宁政文〔2020〕28号）规定发包。施工企业由县城管局从县住建局制定的施工企业白名单中选定。

　　（六）改造项目实施及工程管理

　　老旧小区零星改造项目由县城管局具体实施。县住建局、属地乡（镇）、社区、业委会及网格挂包单位参与督促工程进度、监督工程质量，做好必要的隐蔽工程签证及变更记录。要积极邀请社区居民了解工程情况，监督现场施工。可招募社区志愿者，充分发挥其监督作用，让社区志愿者和小区居民全过程参与小区整治项目现场的监督管理。

　　（七）验收和接管

　　1.老旧小区所在地的业主委员会为接管主体。

　　2.工程竣工后，由领导小组牵头，领导小组成员单位及居民代表（1-2人）组成验收组，现场查看工程项目完成情况及工程质量情况。

　　3.现场检查如发现问题，由相关部门、单位提出整改意见，领导小组出具《整改通知单》，督促施工单位在规定时间内完成整改。

　　4.施工单位完成整改后，及时反馈整改结果，由验收组复检。

　　5.老旧小区接管验收达标后，填写《老旧小区环境综合整治接管验收单》。

　　6.老旧小区整治工程保修期一年（屋面防水二年），按工程总费用的5%预留质量保证金。质保期满，领导小组办公室组织相关部门按照不少于50%的面进行抽检，无质量问题的返还质量保证金。

　　（八）成立施工企业名录库

　　改造工程结束后，由县城管局、县住建局、属地乡（镇）、社区、业委会及网格挂包单位对施工企业进行考核评价。根据评价结果，将施工企业相应纳入“黑名单”及“红名单”。老旧小区改造零星项目及市政维护零星项目原则上应优先从“红名单”施工企业名录库中选择。

　　八、后期管理

　　按照属地管理的原则，由属地乡（镇）负责后期日常管理监督，健全相应的管理制度，建立老旧小区物业管理长效机制，维护整治成果，并由县城管局对物业公司进行考核。

　　（一）监督。对整治后老旧小区物业管理日常监督以属地乡（镇）为主，在县城管局指导下开展，对照该小区物业核定的服务等级和收费标准进行日常监督。

　　（二）考核。县城管局、属地乡（镇）和业委会组成考核小组，每季度对物业公司考核一次。具体考核办法由县城管局牵头制定。

　　附件：宁化县老旧小区改造工作领导小组成员名单

　　附件

　　宁化县老旧小区改造工作领导小组成员名单

　　为加快推动我县城区老旧小区改造工作顺利开展，经研究，决定成立宁化县老旧小区改造工作领导小组。具体组成人员名单如下：

　　组      长：伍  民  县政府副县长

　　           黄  栋  县政府副县长

　　副  组  长：黎朝熙  县委文明办主任

　　马宗平  县住建局局长

　　杨家海  县城管局局长

　　潘良珍  县自然资源局局长

　　范衍荷  翠江镇镇长

　　巫铠攸  城郊镇镇长

　　江国良  城南镇镇长

　　成      员：张文彬  县发改局副局长

　　刘海斌  县公安局副局长

　　刘军林  县财政局副局长

　　游  彪  县自然资源局总规划师

　　徐  俊  县住建局副局长

　　谢  伟  县城管局副局长

　　孙  剑  县城市建设公司副总经理

　　李晓慧  县委文明办四级主任科员

　　徐先辉  县消防救援大队参谋

　　吴立斌  县供电公司副总经理

　　罗永清  宁化水务公司副总经理

　　曾秀芳  长安燃气公司总经理

　　黄红梅  翠江镇党委宣传委员

　　张建平  城郊镇二级主任科员

　　罗银水  城南镇副镇长

　　翠江镇、城郊镇、城南镇社区党支部书记、涉及改造的老旧小区网格挂包单位主要领导及业委会主任。

　　领导小组下设办公室，设在县城管局，负责协调领导小组日常事务，推动落实各阶段工作，办公室主任由杨家海同志担任，办公室副主任由徐俊、谢伟、李晓慧担任。为推进老旧小区改造工作开展，抽调县委文明办、县住建局、城管局、翠江镇及相关社区具体经办人员集中办公，办公地点设在县城管局。领导小组成员如有变动，由成员单位报领导小组办公室备案，不再另行发文。