1.问：假设业主委员会的成立明显违法，业主可以如何救济？

答：基于正当程序原则，有关政府部门若认为小区业主委员会成立存在违法之处，在行政复议程序调查核实相关情况的过程中，应向小区业主委员会调查询问，听取其意见，保障其陈述和申辩的权利，即使收集到确切证据证明业主委员会成立存在违法之处，作为与行政行为有利害关系的业主委员会，仍拥有就成立业主委员会的具体情况进行陈述的权利。

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《行政复议法》第10条，《行政复议法实施条例》第9条，《物业管理条例》第19条，

2.问：仅拥有小区停车库(位)所有权的人是否属于业主?

答：依据《物业管理条例》第6条之规定，房屋的所有权人为业主，因此仅拥有小区停车库(位)所有权的人员，依法不属于《物业管理条例》中规定的业主范畴，无权行使小区自治管理权。

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《行政诉讼法》第25条，《民法典》第280条，《物业管理条例》第6条，《福建省物业管理条例》第21条

3.问：小区业主委员会选举未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意通过，备案机关有权不予备案吗?

答：小区成立业主委员会依法应由业主共同决定，须组织召开业主大会进行选举，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意通过。业主委员会筹备组统计上述数据时，应核实清楚正确的计算标准，若经备案机关调查，发现实际选举业主委员会未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，则备案机关依法有权行使指导与监督的职能，可以决定不予备案。

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《民法典》第278条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条

4.问：小区业主委员会组织换届过程中，未经开箱验票便自行统计、公示换届选举投票结果，投票结果是否合法？能否通过备案?      

答：小区业主委员会组织召开业主大会，进行换届选举，对小区业主的实际投票数量及情况应据实统计及公示，若未经组织开箱验票，便径直依据送票、收票工作人员统计的投票情况进行预估票数，并作为选举业主委员会委员的最终投票结果予以公示，则辖区内乡镇政府或街道办事处有权拒绝采纳该投票统计结果，房地产管理部门有权决定不予备案。

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《民法典》第277条、第278条，《福建省物业管理条例》第5条、第70条、第71条，《业主大会和业主委员会指导规则》第6条

5.问：小区业主委员会任期届满仍未完成换届选举，需要承担何种责任?

答：小区业主委员会任期届满前，应组织换届选举，如未依法于任期届满前3个月启动换届选举，导致其任期届满后尚未完成业主委员会换届选举程序，根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》可责令业主委员会限期改正。但实践当中，行政主管部门作出限期改正决定之后，很多业主委员会只是象征性启动换届程序，迟迟未推动换届的完成。结合国家和地方有关规定的立法目的以及业主委员会实际换届情况，业主委员会任期届满未按规定提前换届，行政主管部门可要求限期改正并要求业主委员会完成换届选举。

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《民法典》第277条，《福建省物业管理条例》第5条、第22条、第27条、第70条、第71条，《业主大会和业主委员会指导规则》第57条

6.问：小区业主如何依法依规开展选聘物业服务企业的工作?

答：关于选聘小区物业服务企业事宜，《民法典》《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定明确，依法应当组织召开业主大会，由业主共同决定。为保障小区业主的知情权，必须在业主大会上对以何种方式选聘物业管理公司、当选小区物业管理公司的具体条件等具体事项进行表决确定，依法经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意通过，业主委员会方可开展选聘物业服务企业的具体工作。

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《民法典》第278条，《物业管理条例》第11条、第12条

7.问：小区业主委员会选聘物业服务企业未经“双过半”的业主同意通过，直接签订的物业合同是否具备法律效力?

答：《物业管理条例》第11条规定，“下列事项由业主共同决定:…(四)选聘和解聘物业服务企业”，第12条第3款规定，业主大会决定本条例第11条第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第11条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据上述规定，选聘物业服务企业若未经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，则选聘行为未完成，小区业主委员会亦不能与新物业服务企业签订物业服务合同，否则将被依法认定为无效合同。

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《民法典》第278条，《物业管理条例》第11条、第12条

8.问：物业服务企业被依法解聘后无正当理由拒不退出，是否有权主张被解聘后至实际退出期间的物业服务费用?   

答：物业服务企业被解聘后，应当及时履行物业管理工作交接义务，若业主委员会已给予物业服务企业合理时间完成交接义务，但经多次催告，物业服务企业仍拒不交接并退出，日后再以事实上提供了物业服务为由，主张被解聘后至实际退出期间的物业费，依法将不能得到支持。

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《民法典》第509条、第558条，《福建省物业管理条例》第40条

9.问：小区业主共用部位被侵占，业主有权收回么？

答：业主作为小区内房屋所有权人，在小区物业服务活动中享有业主相应的权利，即业主对小区物业共用部位和共用设施设备使用情况享有知情权和监督权。小区物业服务企业未经全体业主同意，将小区共用部位出租，侵害了全体业主对共用部位的共有权，依法应承担责任。小区业主除有权要求物业服务企业停止擅自出租的侵权行为外，还有权要求物业服务企业将出租收益返还给业主。

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《民法典》第274条、第282条、第283条，《福建省物业管理条例》第63条

10.问：停放小区内车辆被盗却无监控记录，业主能要求物业管理公司赔偿么？

答：物业管理公司是业主居住小区的物业服务人。业主向物业管理公司交纳车位费后，物业管理公司对保护业主的财产安全负有一定程度的安全保障义务，应采取必要的安全保障措施保护业主人身权利、财产权利，如安置必要的监控摄像系统、对陌生人员进出小区实行登记管理制度、24小时巡逻、巡查等。由于物业管理公司未有相应的监控记录，在停车管理方面存在疏漏，应对业主丢失汽车的损失承担相应的民事赔偿责任。

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《民法典》第275条、第285条、第938条、第942条，《物业管理条例》第35条、第46条、第47条，《福建省物业管理条例》第38条

11.问：小区建设单位是否有权决定在小区物业共用部位安装电信基站？

答：业主与小区建设单位签订房屋买卖合同后，小区内绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和房屋等物业共用部位、共用设施设备，依法属于全体业主的共有财产，建设单位和物业服务企业无权擅自处分。建设单位在物业共用部位安装电信基站，是处分业主共有财产的行为，侵害了业主对小区物业共用部位的所有权，不管是否真正影响了业主的生活，建设单位都应承担相应的民事责任，即停止侵权、返还违法所得、赔偿损失。

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《民法典》第274条，《物业管理条例》第27条

12.问：物业服务企业拒不交出小区物业共用部位停车收益，业主有权要回么？

答：占用业主共有的小区内道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。如果该共用部位发生收益，应当归全体业主所有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人将这些收益作为自己的经营收益的，属于侵权行为，应在扣除合理成本之后将相关收益返还业主。

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《民法典》第274条、第275条、第282条，《物业管理条例》第54条，《福建省物业管理条例》第63条、第64条

13.问：房地产开发企业占用小区维修资金，业主可以请求返还么？

答：首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳。购房人应于房地产权属登记前缴纳，房地产开发企业应在办理初始登记时缴纳。小区业主委员会成立时尚未出售的住宅，由房地产开发企业在业主委员会成立之日起15日内缴纳业主负担部分的维修基金。小区维修基金属于业主共有。专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。小区业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。该专项账户只能用于维修资金的存储和管理，不得挪作他用。

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《民法典》第278条、第281条，《物业管理条例》第54条，《福建省物业管理条例》第22条、第56条，《住宅专项维修资金管理办法》第6条、第9条

14.问：楼顶多年渗水困扰顶层业主，低层业主反对物业大修怎么办？

答：楼顶属于房屋的共用部位，其维修责任属于全体业主。楼顶的修缮属于维修资金使用的范围。《民法典》第278条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意;《民法典》第281条第2款规定了“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”，将紧急情况下专项维修资金的申请主体由物业服务企业和自行管理执行机构调整为业主大会或业主委员会。

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《民法典》第278条、第281条，《物业管理条例》第53条、第54条，《福建省物业管理条例》第14条、第58条、第59条、第60条、第61条

15.问：业主能否以物业服务企业提供的服务不达标为由，拒付物业费？

答：物业服务企业提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅在服务的某些环节、某些方面做得不能令人满意，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会导致物业服务企业运营经费不足、服务质量下降损害其他正常缴纳物业服务费业主的利益，最终将损害全体业主的利益。业主若对物业服务不满，可以通过业主大会或业主委员会提出建议等合法的救济途径反映诉求，要求改进。

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《物业管理条例》第6条、第8条、第11条，《福建省物业管理条例》第48条

16.问：车辆停放在小区内停车库（位），车内财物被盗，物业管理公司是否应承担赔偿责任？

答：依据双方在物业服务合同中的约定。若物业服务合同中有约定保管条款，对于车内财物被盗，物业管理公司未尽到保管义务的，需要承担赔偿责任。若物业管理公司和业主对车辆保管没有特别的约定，则物业管理公司应当依法进行管理，实为针对停车库（位）的场地管理，不构成保管合同关系。作为停车库（位）的管理者应尽到日常安全管理中的车辆管理义务，制定完善停车管理制度，履行相应职责。如未开展安全巡逻、未通过巡查主动发现车辆出现明显异常情况等，都属于未尽到应尽的安全保障义务，须承担相应责任。车主停车时一定要随身带走车内贵重财物，不要把贵重物品放置在车窗可视的地方，不要因一时疏忽引起不必要的损失与纠纷。

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《物业管理条例》第35条、第46条、第47条，《福建省物业管理条例》第38条

17.问：业主应从何时开始承担物业费？

答：以新建商品房为例，房屋买卖合同通常约定，《交房通知书》上的交房日期即为物业费的起算时间。如果因房屋质量问题需要进一步维修等原因暂时未能交房的，业主应保留报修材料，暂缓签署房屋交接书。待房屋修缮至满足交付条件后，再签署房屋交接书，接收钥匙。此时才能确定为负担物业费的起算时间。

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《民法典》第944条，《物业管理条例》第41条，《福建省物业管理条例》第46条

18.问：业主私自违章改建，物业管理公司是否有权要求业主恢复原状？

答：业主私自违章改建，拒不听从制止与整改要求的，物业管理公司有权代表全体业主提起诉讼，要求违法业主将违章建筑拆除。物业管理公司有权请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任，这既是物业管理公司的权利，也是其义务。处理此类事件中，应当积极发挥物业管理公司或业主委员会的作用。物业管理公司应当加强巡查,一旦发现业主私搭乱建，应当在施工现场及时予以阻止，并可以通过下发《整改通知书》等方式固定证据。阻止无效的，可以向人民法院提起诉讼。如果物业管理公司怠于履行阻止义务的，听之任之，任由业主进行私搭乱建，应当依法承担管理不当的责任。

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《民法典》第286条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条，《物业管理条例》第17条，《福建省物业管理条例》第50条

19.问：顶层业主家里因房屋楼顶渗水受损，物业管理公司是否承担赔偿责任？

答：物业管理公司对房屋的屋顶等共用部位负有维护、修缮等义务，因房屋屋顶渗水导致顶层业主屋内设施受损，物业管理公司是否承担责任，须根据物业管理公司是否尽到修缮养护义务而定。物业管理公司应切实履行相应职责，对维修养护的共用部位和共用设备设施需要定期检查，消除隐患，加强设备运行管理，在重点部位设置警示标识标牌，同步做好巡查和维修记录台账。

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《物业管理条例》第35条，《福建省物业管理条例》第37条、第38条

20.问：业主委员会在履行职责时应遵守何种程序？何为有效的业主大会表决形式？

答：小区业主委员会作为业主大会的执行机构，日常运作履行职责，尤其是作出关乎业主利益的行为时，应当有符合法律规定的业主大会授权。按照相关法律规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。无论采取何种方式，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。依法召开的业主大会，并符合法定条件作出的决议才是有效决议。

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《物业管理条例》第11条、第12条、第14条，《福建省物业管理条例》第14条

21.问：小区业主知情权有哪些？业主如何行使知情权？

答：法律保护业主的知情权，目的在于保障业主充分行使对于区分所有物的共同管理权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。按照《物业管理条例》第6条之规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。业主知情权受到侵犯的，可以依法向掌握材料的相关单位要求公开，但知情权的行使范围应该符合法律的规定。对业主参与小区管理监督有重大影响的其他情况，业主也可以要求公开。

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《物业管理条例》第6条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条

22.问：小区业主应当如何正确行使监督权？

答：日常生活中，对业主委员会不作为乱作为的抱怨经常会出现在小区业主群内，有的业主仅是事实描述，而有的业主可能存在对业主委员会成员进行人身攻击的言语，可能涉嫌侵害名誉权。业主对业主委员会成员依法履职享有监督的权利，但也不能滥用。业主在行使监督权时要以事实为依据，切勿捏造诽谤。是否构成侵害名誉权，应当根据受害人确有名誉被损害的事实、行为人行为违法、违法行为与损害后果之间有因果关系、行为人主观上有过错来认定。此外，侵害名誉权还应对言论的传播范围进行认定。对于传播范围，根据业主人数的不同，法院也会有不同的认定。同时，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告主张名誉侵权时应当举证证明被告发表的言论造成其社会评价明显降低，并导致其名誉受到损害，否则难以被依法认定构成侵权。

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《民法典》第110条