宁政办[2007]70号

宁化县人民政府办公室

转发县城乡规划建设局等部门关于指导

宁化县城区房地产交易价格工作意见的通知

各乡（镇）人民政府，县直各单位：

为规范我县房地产交易市场行为，促进房地产行业健康发展。经县政府研究同意，现将县城乡规划建设局、县财政局、县物价局等部门制订的《关于指导宁化县城区房地产交易价格工作意见》转发给你们，请认真贯彻执行。

二ΟΟ七年七月五日

关于指导宁化县城区房地产交易价格工作意见

（宁化县城乡规划建设局 宁化县财政局 宁化县物价局）

2007年6月

根据福建省建设厅转发建设部关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门做好稳定住房价格工作意见的通知》（闽建房［2005］90号）精神，为了规范我县房地产交易市场行为，加强房地产市场信息公开化建设，提高房地产交易信息的透明度，确保消费者、投资者及其它群体能够及时、准确地了解城区房地产市场与交易价格的变化情况，引导和促进消费者、投资者的理性消费和理性投资行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》及其它相关规定，结合我县实际，特制定宁化县城区房地产交易价格指导意见。

一、适用范围

1、本指导价格可作为交易管理部门在受理房地产买卖、转让、赠与等交易申请时，衡量申报价格、成交价格或评估价格高低提供课税价格参考。

2、本指导价格为本县城区内，各地段等级、各类房屋的交易价格行情，可作为房屋拆迁当事人在协商货币补偿金额时提供价格参考，但具体补偿金额应由拆迁人和被拆迁人协商确定。

3、本指导价格也可作为评估机构在独立进行估价时提供参考，但具体估价行为应由具有房地产价格评估资格的估价机构根据独立、客观、公正、合法的原则进行。

4、本指导价格也可作为消费者、投资者及其它需要了解我县房地产市场与交易价格行情的群体提供参考。

5、本指导价格以出让土地类型的各种房屋用途为测算依据。

6、本指导价格自2007年7月5日起执行，以后将根据市场情况定期进行调整，并以最新公布的指导价为准。

二、住宅交易指导价格

（一）住宅交易指导价格计算公式

指导价格=基本价格×［1±基本价格调整系数］×［1±因素调整系数］×成新率

（二）基本价格的确定与取值

1、基本价格表（价格单位：元/平方米）

注：以上基本价格只含建筑占地范围的房地产价格，不含庭院、空地内的土地价格。

2、结构分类说明

3、地段分类说明

采用宁化县人民政府【宁政［2005］2号】公布的宁化县城区基准地价表内地段分类。

（1）一级地段：包括新桥二路以南，龙门路以北;永新弄、师范附小以东，南大街以西;新桥二路以北，南大街以东。主要小区有：林业新村，沙坝园小区。

（2）二级地段：包括七中、龙门路以南、地税局以北;翠江大厦以北、朝阳新村20米大街以南;食品厂以北、西大路以南至环卫站;城西路、宁化一中以南至中山街;西大路以北、永新弄、客家宾馆以西至二轻宿舍;新桥一路以南至锦绣花园。主要小区有翠江明珠、朝阳新村（南）、东方塅小区、龙门新村等。

（3）三级地段：包括地税局以南至新长途汽车站;朝阳新村20米大街以北至松树园、紫竹新村;薛家坊（上进路）、新庙塅片;曹家山、五家山、小河坑、石窠口片;城西路以北至北山公园。主要小区有东方花园、城东广场、朝阳新村（北）、松树园小区、紫竹新村、农业新村、新庙塅小区、运明园、意华园、五坑口小区等。

（4）四级地段：包括鸡山、城北新村、职中、工贸学校、高堑;七0四台以西至城隍岭;金鸡山、六中、早禾排、毛巾厂、小河坑片;瑶上、铜锣坑片。主要小区有城北新村、鸡山新村、金鸡山等。

（三）基本价格调整系数的确定

基本价格调整系数＝自建房调整系数±二手房调整系数

1、自建房调整系数

说明：对砖木结构及混合结构三、四等的房屋，由于建设年代多为八十年代以前，所以自建房与原有公房在建设标准及配套设施上均无多大差别，所以不作修正。

2、二手房调整系数

与商品房相比，二手房的价格普遍较低。其原因主要是二手房可能存在的不易为购房者识别的隐性因素，包括住房本身的因素和邻里关系因素等。因此对二手房调节系数按房屋建成年份取不同的修正系数：

（四）因素调整系数的确定与取值

因素调整系数＝楼层调整系数±朝向调整系数±环境调整系数±房屋间距修正系数

1、楼层调整系数

注：底层有两层以上商场的情形，系数可根据实际取适当值

2、朝向调整系数

3、环境调整

（1）绿化、景观因素

（2）物业管理因素

4、房屋间距修正系数（以正面道路间距为准）

5、装修因素

交易综合平均价格原则上考虑装修因素，个别情形需要对二次装修或未装修进行评估的，可根据实际情况处理。

（五）确定成新率

成新率一般可采用耐用年限法和直观判断法来确定。

1、耐用年限法：根据房屋已使用年限和耐用年限来确定成新率，其计算公式为：

成新率＝（耐用年限－已使用年限）÷耐用年限×100％

耐用年限为：钢筋混凝土结构60年，砖混结构一、二等50年，砖木结构40年，木结构30年。已使用年限：从竣工年份起计算。

2 、直观判断法：因使用、保管情况的不同或建成、使用年限不详的，以直观的方法来确定成新。判断依据为原建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》分：（1）完好房：十、九、八成新;（2）基本完好房：七、六成新;（3）一般损坏房：五、四成新;（4）严重损坏房和危房：三成以下。判断标志为：

（1）完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道通畅，现状良好，使用正常。或是个别分项有轻微损坏，但一般经过小修能恢复的。

（2）基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修给恢复的。

（3）一般损坏房：整体建筑一般性的损坏，部分构件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老坏，设备、管道不够通畅，水、卫、电照管线、器具有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修、更换部件的。

（4）严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或破损，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水、卫、电管线、器具和零部残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的。

（5）危房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。

注：土地使用权有年限限制的房地产的耐用年限应按建筑物耐用年限与土地可使用年限取低值确定：对于被判定为严重损坏房且未经修复及被判定危房的，原则上不确定其成交指导价。

三、商场（店面）指导价格

（一）地段分级

（二）各级地段基本价格的制定

上述价格成立条件：①位于新建钢混结构楼房第一层；②独立开间的临街店面;③进深有8─12米，建筑面积在30平方米左右;④层高在5.1米左右，分摊系数在20％左右。

（三）基本价格之外的因素调节系数

指导价格＝基本价格×(1+因素调节系数)×成新率

1、因素调节系数

（1）自建房因素调节系数：-5％。

（2）面积、单价修正系数

（3）店面进深深度修正系数表

（4）宽深比修正系数

（5）多面临街一拐角因素

（6）临街距离

①统一经营、统一物业管理等统一运作模式下的大型商场临街距离修正系数

说明：此处的“临街距离”系指各铺位中心点距大型商场主要出入口水平距离。

②没有统一运作模式的大型商场和分割成封闭店面的大型商场的临街距离修正系数

（7）建筑物结构类型调节系数

（8）楼层差异系数

2、房屋成新

成新折旧因素按下式进行考虑：

折旧率＝（已使用年限－5）/使用年限×100％

已使用年限从建筑物竣工年份起算。式中“5”表示前面5年不考虑折旧因素。公式中使用年限按建筑物耐用年限（耐用年限：钢混结构60年，混合结构一等50年，其余结构40年）与其土地可使用年限（商业用地可使用年限一般为50年）两者取低值计算。

（四）特别情形的商场店面价格评估

商场店面的个别性极强。以上商场店面是根据街道进行归类和有别划分的，实际操作中，对于偏离上述平均价格较大者，基本价格套取时可比照上述价格调高或调低一档。

四、工业厂房（仓库）交易指导价格

（一）计算公式为

房地产价格＝土地价格＋房屋重置价格×成新率

（二）土地价格确定

根据宁化县人民政府公布的宁化县基准地价确定。

（三）房屋重置价格

（四）成新率

成新率一般可按耐用年限法计算，计算公式为：

成新率＝（耐用年限－已使用年限）/耐用年限

由于工业厂房多为生产性用房，耐用年限相应较短，取钢筋混凝土结构耐用年限50年，砖混结构耐用年限40年，砖木结构耐用年限30年。

使用、保管情形特殊或建成、使用年限不详的采用直观判定法确定成新率。