根据中央、省、市、县纪委监委及省住建厅、市城管局工作要求，结合我县物业管理工作实际，特制定《“治理物业服务突出问题”重大民生实事集中整治工作方案》，现印发给你们，请认真抓好贯彻执行。

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宁化县城市管理和综合执法局

2026年3月13日   

宁化县“治理物业服务突出问题”重大民生实事集中整治工作实施方案

为深入贯彻习近平总书记在二十届中央纪委五次全会上的重要讲话精神，严格落实中央、省、市、县纪委监委工作部署，按照住建部、省住建厅及市城管局“治理物业服务突出问题”重大民生实事集中整治工作要求，结合我县上年度物业服务领域集中治理工作成效与当前物业管理实际情况，特制定本方案，通过整治物业领域突出问题，切实提升物业服务质量，增强群众居住获得感。

一、工作要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻中央、省、市、县城市工作会议精神，始终把满足群众对优质物业服务的需求作为出发点和落脚点，坚持靶向治理、精准施策，聚焦群众反映强烈的物业服务痛点、难点问题开展集中整治。力争实现我县物业小区检查覆盖率、侵占公共收益问题整改率、公共收益季度公示率、2026年度超长期特别国债支持的住宅老旧电梯更新项目开工率均达100%；推动物业服务领域腐败和作风问题线索应移尽移、应查尽查。通过集中整治，全面提升县域物业服务行业整体水平，推动物业服务领域行风持续向好、基层治理效能切实提升、群众居住获得感、幸福感持续增强。

二、工作重点

（一）住宅小区物业服务质价不符问题

1.物业服务标准与价格不匹配：未落实三明市住宅物业管理服务规范及配套物业服务价格参考指南，服务价格与合同约定服务等级参考指导价偏差显著，或实际服务标准低于合同约定等级。

2.合同约定服务未履行：物业服务合同未完成备案；合同条款不规范、内容不明晰、缺失服务标准；公共区域保洁、绿化、安保等基础服务管理缺位。

3.安全管理履职缺位：对占用堵塞消防通道、电动自行车及电池进楼、“飞线充电”等违法行为，未履行发现、劝阻、制止、报告职责，未及时填报“两表两书”；对外墙脱落、墙体开裂等安全隐患，未设置警示、围蔽措施，未制定整改方案并按规定报告；涉水场所未配备安全保障设施及警示标识，动火作业未审批、作业中安全监控不到位。

4.信息公示与报告义务未落实：未按要求设置“一箱二牌三栏”；未依规公示服务内容、标准、收费标准、公共收益、水电分摊、电梯维保费用等关键事项，未向业主大会、业委会报告相关情况；公示内容不明晰、不完整，业主知情权无法保障。

（二）共用设施设备安全维护不到位问题

1.安全巡查落实不到位：未建立或虚设巡查制度，未制定电梯、消防、供水等全品类设施设备安全巡查计划；巡查人员未按规定频次、路线、标准开展检查，巡查记录虚假、缺失，无法真实反映设备状况和巡查过程。

2.维护保养与维修不及时：消防、电梯等关键设施设备保养不到位，未及时拟定并实施维修、更新、改造方案；排水管道、化粪池未及时疏通修复。

3.装修管控与押金退还不规范：未与业主签订装修管理服务协议，未建立装修房屋清单；未巡查装修工程，未及时发现、劝阻、制止、上报违规装修行为；未按协议约定及时退还装修押金。

4.装修垃圾清运管理缺位：小区未合理设置装修垃圾临时堆放点，存在公共区域随意堆放现象；未建立装修垃圾管理台账，委托无资质单位清运，未将装修垃圾运输至指定消纳场或资源化利用企业。

5.其他安全设施维护不到位：儿童游乐设施、健身器材损坏后未设置提示或及时维修；公共卫生间、垃圾房未日常维护清洁；井盖缺失、破损、松动及防坠网缺失等问题未及时排查修复。

（三）维修资金管理使用不规范问题

1.维修资金建账及信息公布不规范：未按规定以物业服务区域为单位设账、按房屋门户号设分账；收支记录混乱，无法快速准确核定业主账户余额及分摊份额；未公布维修资金交存、使用、增值收益、结存总额，以及列支项目、费用和分摊情况。

2.应急使用程序低效：应急维修资金申请流程未优化，材料准备难度大、审批周期长；对电梯停运、消防瘫痪等符合应急使用条件的故障，物业服务企业未及时报告、组织启动申请流程。

3.侵占、挪用维修资金：管理部门或机构将维修资金增值收益用于发放本单位人员工资、津贴、福利等；物业服务企业或业委会通过编造虚假维修工程、虚报工程量与造价等方式，违规套取维修资金。

（四）住宅老旧电梯更新不及时问题

漠视业主电梯更新诉求：业主对电梯更新意愿强烈，已就更新方式、出资方案、后续维保等达成一致并书面委托物业服务企业申报，但企业漠视诉求，未及时提交申报材料，或阻挠、拖延电梯更新改造进程。

（五）侵占业主公共收益问题

1.公共收益管理不规范：未按物业服务区域单独开户设账；公共收益底数不清，收支记录不完整、凭证缺失，无法提供清晰账目供业主查询；无正当理由拒不配合或阻挠业主大会、业委会提出的审计要求。

2.擅自利用共有部分经营：未征得业主或业主大会同意，擅自利用小区架空层、公共场地、道路等共有部分开展经营活动。

3.公共收益信息不透明：未在每季度首月月底前，将上一季度公共收益收支情况在小区醒目位置公示，公示格式不统一、时间不足、张贴位置隐蔽；公示内容模糊，未明确每笔收入来源；未按时在“福建省住宅小区公共收益管理系统”填报并公示相关信息。

4.违规侵占公共收益：未经业主大会或相关业主共同决定，擅自将公共收益用于弥补物业费不足、发放员工奖金等企业自身成本，或挪作非约定用途，滞留企业账户不分配、不转存。

（六）群众反映强烈的其他问题

1.违规催缴物业费：以未交物业费为由，擅自限制业主使用电梯、开启门禁、停放车辆；采取停水、停电、停气等方式胁迫业主交费。

2.合同终止后拒不退出：物业服务合同终止后，拒绝或不完整移交图纸、档案、业主名册等资料及物业管理用房、设施设备；新旧企业交接时，组织人员聚众阻挠撤离，散布不实信息煽动他人阻碍交接。

3.其他违法违规行为：擅自锁闭屋顶、封闭通道，影响消防逃生安全；物业服务企业阻挠业主召开业主大会、成立业委会。

三、工作措施

（一）全面摸清底数，建立问题清单闭环管理

1.组织企业开展自查自纠。2026年3月底前，组织辖区物业服务企业对照本次整治重点开展全面自查，建立问题台账、明确整改措施和完成时限，并将问题台账在小区公告栏等醒目位置公示不少于30日，主动接受业主监督。

2.开展全域专项核查。结合“双随机”抽查、日常巡查等方式，将未参与信用评价、群众投诉集中的物业小区列为重点核查对象。2026年6月底前，实现我县辖区所有物业小区核查全覆盖，对核查发现的问题立即下发整改通知书并公开曝光，督促立行立改；对无法立即整改的问题，制定阶段性整改计划，实行台账管理、闭环销号。

（二）拓宽监督途径，提升问题处置质效

1.完善群众诉求快速响应机制。设立专项行动举报电话与电子邮箱，主动对接12345政务服务便民热线，拓宽群众监督举报渠道。对群众投诉举报线索实行台账式管理、销号式办结，构建“统一受理、全程跟踪、限时办理、及时反馈”的全链条工作闭环，确保群众反映的问题件件有着落、事事有回音。

2.推进信访突出问题专项治理。从我县物业服务领域信访、投诉事项中，梳理筛选不少于8件群众关注度高、反映集中的典型问题线索作为重点整治任务，逐项开展实地核查、细化落实举措，确保2026年9月底前实现问题清零、案结事了，有效遏制物业服务领域重复信访问题。

3.构建物业服务行风监督体系。聘请特约监察员、人大代表、政协委员、业主委员会成员等组成行风监督队伍，通过常态化巡查、明察暗访等方式，对我县物业服务行业监管工作开展全过程监督，及时收集意见建议并督促整改，促进行业服务水平持续提升。

（三）强化安全管控，夯实小区安全管理基础

1.落实安全精准防控要求。严格执行市级物业小区重点领域安全精准防控配套实施方案，2026年4月底前，推动我县物业服务企业全面接入闽政通安全工作平台，组织企业依托该平台开展隐患排查、整改、上报全流程工作。

2.加大安全隐患排查整治力度。督促物业服务企业依托闽政通安全工作平台排查整治专栏，开展电动自行车违规、消防通道堵塞、电梯隐患等全维度隐患排查，对发现问题即行即改；对短期内无法完成整改，督促企业于2026年5月底前在平台上传维修方案及向业委会、社区报告的相关材料。

3.提升安全现场管控标准化水平。督促物业服务企业于2026年5月底前，完成小区问题区域安全标识标准化设置，并同步采取围蔽防护措施。对标识设置、现场管控情况开展常态化抽查，对未按要求落实的企业，将相关情况作为不良信息记入企业信用档案。

4.强化安全平台数据分析运用。对闽政通安全工作平台数据进行分领域梳理归类，针对不同领域隐患分别出具提醒函，移交至县市场监管部门（负责电梯领域）、县消防救援部门（负责消防设施、电动自行车相关领域），推动部门协同处置。加大对排查工作“零报告”、履职尽责不到位的物业服务企业的抽查频次和检查力度，将平台相关数据全面纳入物业服务企业信用评价体系，以数据赋能行业监管。

（四）加大监管力度，压实物业服务企业主体责任

1.统一问题认定与评判标准。依据《物业管理条例》《住宅物业服务规范》（T/CPMI016-2024）、三明市住宅物业管理服务规范及配套物业服务价格参考指南，结合物业服务合同约定，制定我县物业服务质价不符、共用设施设备维护不到位等问题的统一评判标准，客观、公正评判物业服务企业履约情况。

2.推动物业服务信用评价全覆盖。指导辖区内物业服务企业全面建立信用档案，实现我县物业服务企业信用档案应建尽建。督促企业积极参与省住建厅组织的2025年度物业服务企业信用综合评价，推动评价结果依法依规应用于我县物业项目招投标和日常行业监管。

3.强化典型案例通报曝光。每季度第一个月底前，汇总上一季度我县查处的物业服务领域典型案例，通过引发通报、媒体等方式进行通报曝光，重点曝光侵占业主公共收益、违规催收物业费、拒不配合退出小区管理、侵占物业专项维修资金、重大安全隐患整改滞后等突出违法违规行为。对存在违法违规情形的物业服务企业，依法依规采取责令限期整改、信用评级降分、行政处罚等措施，健全联合惩戒机制，确保惩戒措施落地见效。及时梳理整治工作中的好经验、好做法，定期向市城管局报送典型案例。

（五）坚持精准施策，推进重点问题专项治理

1.推进物业服务信息公示规范化。强化督促指导，督促物业服务企业严格按照相关规定，全面、规范公示物业服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共水电费用分摊情况、电梯维保费用等核心信息，确保公示内容全面、真实、清晰、易懂。对未按规定履行公示义务的企业依法予以查处，针对其他违法违规行为，严格按照职责分工移交相关部门依法处置，切实保障业主的知情权、监督权。

2.加强公共收益使用与监管。建立我县年度公共收益收入超5万元的物业小区清单，督促相关小区每年开展公共收益审计并公示审计报告。对挪用、侵占公共收益，拒绝公示或拒不接受审计等行为，依法严厉查处并公开曝光，责令限期整改并退还相关资金。严格落实《福建省住宅小区公共收益管理办法（试行）》，兼顾物业服务企业经营成本，明确公共收益中经营管理费用支出不得超过30%，合理界定业主共有收益，维护各方合法权益。

3.规范维修资金管理使用。结合巡视巡察、审计反馈的相关问题，于2026年4月底前，全面完成我县维修资金管理使用专项摸排工作，重点核查主管部门代管、业主大会自管维修资金的管理情况，以及2023年以来维修资金的使用明细，聚焦应急维修资金使用的合规性、规范性。对摸排中发现的各类问题，及时下发整改通知、督促限期整改；对涉嫌违纪违法的线索，依法依规予以查处，或按程序移送纪检监察、公安等相关部门处理。

4.整治违规催缴物业费及强制收费行为。明确严禁以捆绑停用门禁卡、骚扰恐吓、违规加价等不正当方式催收物业费。督促物业服务企业主动公开增值服务项目、服务标准及收费明细，保障业主自主选择权；对存在强制收取增值服务费等违规行为的企业，依法责令限期整改，并将相关违规行为记入企业信用档案，强化信用约束。

5.推动国债支持电梯更新项目落地。强化对我县超长期特别国债扶持的住宅老旧电梯更新项目实施过程的督促与指导，在严守工程质量底线、筑牢施工安全防线的基础上，加快项目开工建设与竣工交付进度。加强与县发改、市场监管等相关部门的沟通联动，健全协同工作机制，凝聚工作合力，保障项目平稳有序推进、高效落地。

6.开展小区治理攻坚行动。按照《三明市物业党建联建攻坚赋能党建引领小区治理三年行动方案》要求，结合我县实际，选择2-3个群众反映集中、诉求强烈的物业服务问题列为年度治理攻坚项目，精准破题解决群众急难愁盼问题，办成一批民生实事，多维度提升群众居住体验。

7.开展城管进社区活动。联合城管队员、网格员、物业工作人员，通过设立社区城管工作站或人员挂牌值守等方式，建立“社区吹哨、部门报到”机制，及时处置小区内环境、安全等问题。建立由社区居委会、城管部门、物业服务企业、居民代表组成的联席会议制度，定期商讨解决社区治理难题，形成共治合力。

（六）健全制度标准，构建常态长效治理机制

1.加快智慧物业平台推广运用。依托省住建厅建设的闽政通“福建物业”平台，实现信息公示、公共收益监督、信用评价、典型案例曝光等功能全覆盖。鼓励我县物业服务企业开发或利用自有智慧物业平台，为业主提供报修、缴费、咨询等便捷化、智能化物业服务，提升物业服务效率。

2.完善物业管理基础制度体系。针对本次整治中发现的突出问题深挖根源，系统梳理总结整治工作经验做法，坚持边整治、边建章立制，完善我县物业管理领域政策制度体系，以案促治、以案促建，持续巩固提升整治成果，推动物业服务行业规范化、制度化发展。

四、工作要求

（一）压实整治责任，明确任务清单。组建县级物业服务突出问题治理工作专班，统筹推进全县整治工作；强化属地责任，完善县、乡（街）两级联动工作机制，确保整治工作指令清晰、上下贯通、执行有力。引导县物业管理行业协会切实履行行业自律职责，督促物业服务企业全面开展自查自纠，加强从业人员专业培训和素养提升，引导企业依法规范服务行为、提升服务质量。及时召开集中整治工作部署会，配齐配强工作力量，对照县级工作任务清单狠抓落实，推动整治行动扎实有序开展、取得实效。

（二）强化部门联动，及时报送信息。严格按照省住建厅、市城管局要求，于每月25日前通过住建部集中整治功能模块报送月度整治工作情况。建立定期调度、动态通报机制，通过工作通报、约谈提醒等方式，倒逼问题整改、推动工作落实。加强与县公安、市场监管、消防救援等部门的协作配合，定期收集整治工作进展、先进经验做法、典型实事案例等相关信息，形成工作合力。

（三）深化党建联建，提升治理效能。持续深化落实《三明市物业党建联建攻坚赋能党建引领小区治理三年行动方案》，完善我县物业服务领域党的组织体系，加强党组织对物业行业和业委会的管理监督，构建党组织领导下的物业领域基层治理联动格局。推动我县物业小区业委会（临时物管会）组建率提升20%以上，夯实小区自治管理基础。

（四）聚焦民生关切，提升服务温度。集中工作力量，用心用情办好一批群众看得见、摸得着、得实惠的物业领域民生实事，让群众在居住环境改善、物业服务提质中感受到实实在在的变化。加大整治工作宣传力度，通过公众号、社区宣传栏、入户宣传等方式，重点宣传办实事、解民忧的工作成效和典型案例，营造浓厚宣传氛围；多渠道普及物业管理法律法规和相关常识，引导全社会关心、支持、参与物业服务领域整治工作，凝聚共治合力。

（五）畅通举报渠道，强化纪律监督。建立健全群众举报受理闭环机制，畅通举报渠道，完善重大舆情收集、分析研判和快速处置机制，及时跟踪督办举报线索，稳妥处置相关舆情。严守政治纪律和工作纪律，加强与县派驻纪检监察机构的沟通对接，主动接受指导监督，需部门协同支持的事项及时报告、主动协调。对整治工作中发现的不正之风和腐败问题线索，以及工作不作为、推进慢的单位和个人，及时移交县纪检监察机关处置，确保整治工作取得实实在在的成效。

附件

1. 县级物业服务领域突出问题整治工作专班

2. 县级工作任务清单

3. 工作月报表（专项1：治理物业服务突出问题）

4. 工作月报表（专项2：推动住宅老旧电梯更新）

5. “一域一档”重点关注内容