翠江镇、城郊镇、城南镇人民政府，县直各单位：

为规范我县城区危险住房改建，加强建设和用地管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《福建省土地管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《自然资源部印发<关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知>》（自然资发〔2021〕1号）等相关法律法规，经县政府同意，就进一步规范完善我县城区危险住房改建管理工作有关事项通知如下：

一、危房改建适用对象

本通知所述城区是指《宁化县国土空间总体规划2021-2035》划定的中心城区规划管控范围。范围内危房改建分可建区、限控区、严控区。

（一）县中心城区规划管控范围内使用国有土地、产权明晰的自建住房且依据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）认定为C、D级的危险住房在城市规划可建区和限控区的可以申请危房改建。

（二）城市规划限控区限制审批层数不超过二层。

城市规划限控区范围如下：

1.已编制控制性详细规划但近期未启动建设的区域；

2.受开发时序限制发展或对城市环境、景观有重大影响的区域建设范围内；

3.城市规划次要道路红线范围内。

（三）城市规划严控区内房屋虽鉴定为C、D级危房但不允许原址改建（含危房因各种原因确实无法拆除的），仅可以申请维修加固或收储、异地安置。选择收储、异地安置的须经县政府批准同意，收储和安置工作由县自然资源局土地收储中心负责。

城市规划严控区范围如下：

1.城市近期规划建设控制区域或已列入棚户区改造的区域范围；

2.文物古迹、文物保护单位所划定的禁止建设范围；

3.城市现状主要道路和规划主要道路及红线两侧50米以内的第一排房屋建设范围；

4.城市公园、绿化用地范围内，公路、铁路、车站、以及有关市政公用设施规划黄线禁止建设的区域，城市广场周围50米以内规划控制范围；

5.影响环境、消防安全等强制性规范的区域；

6.地质灾害危险区范围。

（四）因自然灾害倒塌两年内的房屋，可参照执行。

二、危房建设要求

（一）对申请改建的危房符合城市规划在原址改建的，应根据规划需要退让道路和建筑间距以及绿化用地，危房审批改建建筑占地范围不超过原土地使用权登记范围。可建区审批建筑层数控制在三层及以下（不含坡屋顶），审批建筑面积控制原则在原产权证登记建筑面积范围以内；限控区域审批建筑层数控制在二层及以下（不含坡屋顶），审批建筑面积控制在原产权证登记建筑面积范围以内。

（二）危房改建户房屋应具备满足客家建筑风貌且符合施工要求的设计图纸，或选用客家特色标准图集，建筑设计图纸由自然资源局把关。

（三）危房改建户必须取得《建设工程规划许可证》，并与所在乡(镇)农村规划建设管理办公室签订房屋风貌管控履约协议，缴交客家特色风貌履约保证金每户5000元。由所在乡镇对房屋质量安全进行监管，县“房长制”办公室派出第三方监理对房屋建设进行监理。

（四）改建的房屋须采用“青砖、灰瓦、悬山顶、花窗、门头、穿斗架”的客家特色元素，具体参照《客家特色建筑立面设计参考图集》做法。

（五）为城市建设美观，允许危房改建审批时在四邻无异议条件下，按城市规划要求，在原址周边允许范围内，根据土地、房屋占地等面积置换的原则划定危房改建红线。

三、危房改建风貌建设激励措施

县政府对按照审批要求进行客家风貌建设且经验收合格的危房改建户给予补助。

（一）补助标准：县政府按客家特色坡屋面改造水平投影面积以50元/每平方米标准给予补助，每户补助最高不超过6000元。

（二）竣工验收：房屋竣工后，经县自然资源局、住建局、城市管理局、所在乡(镇)农村规划建设管理办公室、村（居）人员共同验收合格签署验收表。对验收合格的房屋，所在乡(镇)农村规划建设管理办公室全额退还履约保证金(不支付利息)；对验收不合格的房屋，由县自然资源局和城市管理局责令建房户限期整改，限期内拒不整改的，取消补助，其缴纳的履约保证金不予退还，上缴县财政。

（三）补助申领：补助资金由县自然资源局商县财政局提出年度预算方案，县财政局根据预算资金和项目进展情况分期拨入县自然资源局账户。每户补助资金数额由县自然资源局、城市管理局、所在乡(镇)农村规划建设管理办公室、所在村（居）人员验收核实确定后，户主凭合格验收表向县自然资源局申领，县自然资源局直接核拨到户。补助资金申领时限为房屋验收合格后一年内，逾期申领不予补助。

（四）属县城中心城区内的建筑平改坡参照执行。本文件出台之日起审批的个人自建住房屋顶平改坡的房屋，参照《宁化县城区个人自建住房屋顶平改坡规划管理办法》（宁委办〔2014〕81号）要求进行，平改坡的补助标准及流程参照上述条款执行，但坡屋顶檐口标高应控制在女儿墙（1.2米）以下。

四、危房改建户申请条件

符合以下条件的个人(含夫妻或共同申请人，以下简称为“户主”)可以申请危房改建。

（一）取得土地使用权、房屋所有权或不动产权证的（含分家析产或共宗用地拆分）。

（二）原土地使用权人（房屋所有权人）已故，其继承人申请危房改建用地必须先办理转移（继承）登记手续后方可申请。

（三）购买城区旧房满5年（以房产变更登记时间为准）的，方可申请危房改建。危房所有权人还健在的，不动产权转移给夫（妻）、子女等直系亲属的，可不受前述满5年条件的限制。

（四）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前竣工的房屋，只有土地使用权证的危房可仅以土地使用权证申请危房改建，但需由自然资源局联合住建局、城管局、村（居）等单位进行现场调查，以调查结论认定的情况及经有资质测量单位出具的现状房产平面图作为确认房屋合法建筑面积依据。

五、危房改建规划审批程序

（一）户主提供产权证明材料至县自然资源局初审。

（二）初审通过，户主提交下列材料向县自然资源局提出危房改建正式申请。

1.申请报告（内容应含危房改建后原房屋自行一次性全部无偿拆除的承诺）；

2.四邻同意改建协议书或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，并应当经过所在村（居）委会核实盖章；

3.危房改建申报表（表中需户主所在村（居）、乡（镇）签署意见并签字或盖章）；

4.危房认定材料及危房照片（由住建部门出具危房认定材料）；

5.《土地使用证》和《房屋所有权证》或《不动产权证》复印件（需核对原件）；

6.户籍证明或身份证和结婚证复印件；

7.按客家特色风貌建设的履约协议书（与所在乡(镇)农村规划建设管理办公室签订）；

8.地质灾害评估报告（属地质灾害点治理后可建设的需提供）。

（三）县自然资源局给予划定改建规划红线，村(居)将红线图、四邻协议书在危房改建地公示七天，村(居)出具公示情况意见。

（四）公示无异议的，县自然资源局给予办理危房改建审批文件。

（五）户主凭合格的房屋建筑设计图纸、缴交防空地下室易地建设费（县人防办）、城市基础设施配套费（县住房和城乡建设局）及客家特色风貌履约保证金发票（所在乡(镇)农村规划建设管理办公室），到县自然资源局办理《建设工程规划许可证》。

（六）所在乡(镇)农村规划建设管理办公室应在建房所在地明显位置设置公示牌，将建房位置、用地范围、建筑面积、建筑高度、建筑风貌、建筑工匠、举报电话等内容进行公示，接受群众监督。

六、危房改建审批费用

危房改建审批费用由城市基础设施配套费和防空地下室易地建设费组成。城市基础设施配套费按《宁化县城市基础设施配套费征收管理使用规定》（宁政规〔2022〕9号文件）由县住房和城乡建设局计收；防空地下室易地建设费由县人防办计收。

七、验收办证

经批准改建的城区危房户，必须严格按照县自然资源局的规划要求施工。县自然资源局、住房和城乡建设局、城市管理局要按照“一户一档”的原则，加强对危房改建项目的跟踪管理，对未按审批内容、未经批准擅自施工的，责令停止建设，依法查处。对擅自扩大占地面积及违反城市规划相关规定建设，严重影响城市规划的，一律给予拆除，并按相关规定严肃处理。

（一）合法房屋验收

1.房屋竣工验收申请条件。申请竣工验收的房屋必须按审批规划要求全部建成（内外装修基本完成），提交竣工验收申请报告、房屋竣工照片、房产测绘图和宗地图，原审批三层以上房屋（不含三层）申请验收还须具备申请验收日期前半年内出具的房屋质量安全鉴定书。

2.验收程序。收到申请人竣工验收申请后，由县自然资源局牵头，县城市管理局、县住房和城乡建设局、所在乡(镇)农村规划建设管理办公室和村(居)派员参与房屋竣工验收。参验人员共同至现场勘查核实，对申请验收房屋房屋建设情况、规划许可内容、是否违建等情况进行核实，共同签署验收意见。现场核实通过后，申请人提交验收材料，县自然资源局城规股审核通过后给予办理规划竣工验收手续。不满足竣工验收条件的房屋一律不得办理竣工验收手续。

3.县不动产登记中心根据建设工程规划许可证、验收意见、房屋质量安全鉴定书（三层以上房屋须提供）及其他办证所需材料办理房屋不动产权证。

（二）危房改建及历史遗留问题违法房屋处理

2019年8月30日《关于进一步规范城区危险住房改建管理工作（试行）的通知》（宁自然资﹝2019﹞26号）文件出台以前不在严控区、限控区范围，不严重影响城市规划且四邻无异议的四层半违法房屋(局部五层），可由县自然资源局按以下方式处理：

1.处理程序

⑴户主提出申请，提供第三方有资质测绘机构出具的“多测合一”【规划指标核实】测量成果报告、村（居）委会核实真实签名的四邻意见书和房屋质量安全鉴定书（三层以上房屋须提供）。

⑵城市规划股根据第三方有资质测绘机构出具的“多测合一”【规划指标核实】测量成果报告到现场核实，填写建设工程项目竣工规划条件核实情况业务联系单移交违法线索给法规监察股。

⑶法规监察股对规划移交的违法线索给予立案查处。监察股按违法案件查处程序进行调查取证，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第六十七条、《中华人民共和国土地管理法》第七十七条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五十七条和《福建省土地管理条例》第五十七条规定进行处理，对建筑违法部分的房产予以没收并按第三方有资质的房地产评估机构确定的评估价为底价进行公开拍卖，拍卖款项上缴县财政；对超出批准建筑占地红线或原产权证建筑占地面积的处予罚款，户主缴清罚款后给予结案。

⑷权益与利用股根据法规监察股处理意见，在符合土地利用总体规划和城市规划的情况下，对超出批准用地部分，由县政府授权自然资源局根据原用地性质以出让形式供给户主，以出让形式供给的超出用地红线面积按处罚时该地段基准地价收取土地出让金。

⑸县不动产登记中心根据行政处罚决定书、行政罚款缴交票据和供地手续及其他办证所需材料办理房屋不动产权证。

2.土地处罚标准

对超出批准用地部分根据《福建省土地管理条例》第五十七条“涉及非法占用国有建设用地的，罚款额为非法占用土地每平方米一百元以上一千元以下”条款范围内按下列条款进行处理：

⑴在原土地证登记范围内超出批准占地红线面积5%以内(含5%)的用地面积按每平方米150元人民币计收罚款，5%以外的用地面积按每平方米300元人民币计收罚款。

⑵在原土地证登记范围外超出批准建筑占地红线范围面积5%以内(含5%)的用地面积，按每平方米480元人民币计收罚款；超出5%-10%(含10%)的用地面积，按每平方米960元人民币计收罚款；存在超出10%以上用地面积的违法房屋不予办证。

⑶以上条款实行累进计收。

3.其他

⑴2019年8月30日《关于进一步规范城区危险住房改建管理工作（试行）的通知》（宁自然资﹝2019﹞26号）文件出台至本通知出台之日改建的房屋建筑面积误差在2%内属于允许误差，可以直接按实际测量面积登记；超占用地的不予规划验收，不得登记发证。

⑵本通知出台之后改建的房屋层数超过三层的不予规划验收，不得登记发证。

（三）不动产登记存在问题处理

1.补办建设工程规划许可证问题

⑴提交材料符合补办要求的，应补充房主房屋质量安全承诺书，按现行基础设施配套费标准收取配套费后补办三层半的建设工程规划许可证及规划核实，若建筑超三层半许可面积，则按本通知相应条款处理。

⑵1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前竣工的房屋有拆迁协议或土地使用权证的房屋，提交材料不符合补办要求的，补充房主房屋质量安全承诺书，按现行基础设施配套费标准收取配套费后，三层半以内房屋的直接办理不动产权证，不再补办建设工程规划许可证及规划核实。

2.不动产登记工作存在的一些问题及处理的意见

⑴在不动产登记过程中，现测量面积与原两证或批准面积不相符的（危房改建除外），2%内属于测量允许误差，可以直接按实际测量面积登记。

⑵个人自建房（国有）仅取得房屋所有权证或土地使用权证办理不动产权证的，三层半以内的房屋按本通知相应条款处理，超过三层半部分按本通知相应条款处理。

⑶原颁发的土地使用权证、房屋所有权证，在办理不动产权证时发现两证上的权利人、土地用途、房屋结构等信息不同的，经查阅原批准文件有明确信息，系原发证机构错误登记的，由自然资源局研究后给予更正；没有明确信息证明的，仍按原两证上记载的信息登记，不予更正。

八、部门职责

县自然资源局:负责严控区、限控区申请的危房收储、危房改建审批放样、牵头组织房屋竣工验收和危房改建及历史遗留问题违法房屋处理办证工作。

县城市管理局：负责危房改建批后日常巡查监管工作，参加房屋竣工验收工作，杜绝发生违反审批要求建设的现象。

县住房和城乡建设局:负责房屋危险性认定工作，收取城市基础设施配套费，按《宁化县新（改、扩）建房屋施工监理管理办法（试行）》（宁建﹝2022﹞54号）文件要求安排房屋施工监理，参加房屋竣工验收工作。

各乡（镇）：负责对辖区内危险房屋的初步筛查、核实危房信息、四邻意见真伪及日常巡查、纠纷处理，房屋建设过程中质量监管，参加房屋竣工验收工作，推进群防群治工作。

各乡（镇）、职能部门应严格履行各自职能，严格把关，不得推诿、搪塞、敷衍，对不按审批要求建设的应严格执法，未履职到位造成违规建设的单位或个人由有关部门介入调查问责。

九、其他事项

（一）本通知由县自然资源局、住房和城乡建设局、城市管理局负责解释。

（二）集体土地上建房户（规划区内的城中村）符合有关规定的条件下可参照本通知精神执行。

（三）本通知自发布之日起施行，有效期五年。原《关于进一步规范城区危险住房改建管理工作的通知》（宁自然资〔2021〕34号）同时废止。

                             宁化县自然资源局         宁化县住房和城乡建设局

                            宁化县城市管理局

                                      2023年2月21日